Contractele de vânzare cumpărare de locuințe se face în acest an după noi reguli. Guvernul a modificat reglementările care vizează tranzacțiile imobiliare. Măsura, menită să aducă mai mulți bani din taxe și impozite la buget se va răsfrânge și asupra prețurilor de pe piața imobiliară, ducând la o majorare a acestora. În aceste condiții, cumpărătorii de locuințe trebuie să aibă în vedere o serie de aspecte legale pentru a nu fi puși în situația, ulterioară, de a plăti sume suplimentare.
Autoritățile au modificat regimul de aplicare a TVA pentru achizițiile de locuințe noi în anul 2023. Astfel, conform prevederilor legislative adoptate de Guvern, spre deosebire de anii trecuți va fi aplicat un singur plafon, de 600.000 de lei pentru care se aplică TVA redus, de 5%. Iar numărul acestui tip de tranzacții va fi redus la una singură. Totodată, pentru a evita alte interpretări, a fost detaliată definiția noțiunii de locuință.
Prin prin OG 16/2022, Guvernul a decis să schimbe regulile pentru tranzacțiile de pe piața imobiliară, introducând un singur plafon și un singur set de reguli după care se va aplica cota redusă de TVA, de 5%.
„Orice persoană fizică poate achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 5%”, se arară în actul normativ emis de Guvern.
Comparativ, în anul 2022 erau două plafoane aplicabile, unul cu număr nelimitat de achiziţii şi altul valabil pentru o singură achiziţie.
Noile reguli după care se vând locuințele
Conform noilor reguli stabilite de Guvernul României, cota redusă de TVA – 5% se aplică în următoarele condiții:
Pentru o locuință cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești. Suprafața utilă este definită prin Legea locuinței nr. 114/1996 drept suprafața desfășurată a tuturor încăperilor, mai puțin suprafața aferentă pereților, a balcoanelor și a logiilor. Pe de altă parte, anexele gospodărești sunt stabilite prin Legea nr. 50/1991 drept bucătării de vară, grajduri pentru animale mari, pătule, magazii, depozite și altele asemenea. Sunt asimilabile noțiunii de anexe gospodărești garajele, serele, piscinele și altele asemenea.
Plafonul de tranzacționare de 600.000 de lei include terenul pe care e construită locuința.
Achiziția trebuie făcută de o persoană fizică (singură sau în comun cu alte persoane), iar nu de o societate comercială.
Cota redusă de TVA se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare.
Caracteristicile locuințelor
Conform definițiilor din actele normative, locuințele care în momentul livrării pot fi locuite ca atare trebuie să îndeplinească următoarele caracteristici:
deținătorii au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie; au acces la utilități (energie electrică, apă, canalizare); sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar, indiferent de dotările existente și gradul de finisare la data livrării.
Ce trebuie să aibă în vedere cumpărătorii de locuințe
În aceste condiții, cei interesați să achiziționeze o locuință nouă în anul 2023, de pe piața imobiliară, trebuie să aibă în vedere o serie de aspecte.
Legea stabilește că locuințele vechi se vând fără aplicarea cotei TVA, fiind una dintre scutirile prevăzute de legea fiscală. Conform Codului Fiscal, un imobil vechi este definit drept o construcție edificată cu cel puțin un an înainte de data vânzării. Astfel, un imobil construit și dat în folosință în 2022 va fi considerat nou până la 31 decembrie 2022. Ulterior acesta va intra în categoria imobilelor vechi.
Un alt aspect care trebuie avut în vedere vizează aplicarea TVA. Dacă cota de TVA redus a fost aplicată în baza unei interpretări eronate se poate ajunge în situația în care cumpărătorul să va fi obligat să achite o diferență de preț, conform avocatnet.ro.