Cea mai mare afacere de pe piaţa imobiliară din România ascunde multe ore de nesomn.
Dezvoltatorul proiectului Upground, care a făcut obiectul celei mai mari tranzacţii imobiliare din România, a avut în spate 15 avocaţi, majoritatea români, în timpul negocierii acestei afaceri. În cele peste 1.000 de ore de lucru (adică mai bine de 40 de zile puse cap la cap) s-au purtat discuţii aprinse, uneori chiar pe fiecare cuvânt al unui paragraf. „S-a negociat pe clauzele contractului, pe definiţii, pe ce înseamnă, de exemplu, «pierdere», sau cum se poate pune capăt contractului. Acest contract poate pica doar în cazul în care cade un meteorit sau vrea Doamne-Doamne să nu se facă“, ne spune râzând Gabriel Biriş, şeful echipei de avocaţi care a reprezentat vânzătorul.
Proiectul Upground, adică 600 de apartamente şi 100.000 de metri pătraţi de birouri situate în zona de nord a Capitalei, între străzile Dimitrie Pompeiu şi Fabrica de Glucoză, este cea mai valoroasă tranzacţie imobiliară de până acum din România: un fond de investiţii eleno-britanic a vândut proiectul de jumătate de miliard de euro unei companii germane. Casa de avocatură „Biriş Goran“ a asistat vânzătorul proiectului imobiliar încă nefinalizat, în timp ce nemţii de la RREEF Real Estate - cumpărătorii - au fost consiliaţi de avocaţii de la NNDKP. Cafele, pizza şi Red Bull „Ne întâlneam (cu avocaţii cumpărătorului, cei de la NNDKP - n.r.) la sediul dezvoltatorului şi erau zile când stăteam acolo de la 9.00 dimineaţa până a doua zi la 8.00. Aşa s-a întâmplat şi în ziua în care s-au obţinut semnăturile finale, când mai aveam nevoie de două hârtii. Aşa că am plecat la 6.00 dimineaţa, dar cafenelele nu erau deschise atât de devreme ca să putem sărbători. Până la urmă am băut o şampanie cu toţii la sediu“, îşi aminteşte Biriş ultima zi a tranzacţiei. El crede că ritmul de lucru al avocaţilor de business este similar cu o cursă de maraton: atât avocatul, cât şi atletul trebuie să fie extrem de rezistenţi. „Mulţi avocaţi de business clachează din cauza volumului de muncă şi foarte puţini dintre cei care depăşesc 45 de ani pot rezista unui asemenea ritm. Ţin minte că, în dimineaţa semnării, aveam, de la ora 9.00, un seminar pentru departamentul de imobiliare al unei bănci şi, dacă m-aş fi culcat o oră, nu mă mai trezeam“, spune Biriş.
Contractul cu avocaţii avea clauze speciale prin care nimeni nu putea pleca în concediu până la finalizarea acordului, iar în orele de negociere trei „ingrediente“ au făcut legea: cafele, pizza şi Red Bull, spune partenerul casei de avocatură. El crede că, în astfel de situaţii, avocaţii seamănă cu luptătorii din trupele speciale, căci pleacă de acasă pentru negocieri, dar nu ştiu când se vor întoarce. Discreţia de care trebuie să dea dovadă avocaţii în timpul acestor tranzacţii face ca piaţa să nu afle detalii decât dacă strategia o cere. „Am avut tranzacţii de 50-100 milioane de euro despre care piaţa nu a aflat nici acum“, spune Gabriel Biriş, conştient că renumele acestui proiect va menţine Casa de avocatură „Biriş Goran“ în prima ligă. Culisele unei „tranzacţii-şcoală“ Biriş crede că această vânzare este una „şcoală“ pentru că are multe clauze care nu se regăsesc într-un contract obişnuit. „O tranzacţie în care semnezi astăzi pentru o parte şi acordul final îl dai peste doi ani nu se întâlneşte prea des. De exemplu, pentru fiecare finanţare, vânzare, închiriere şi înţelegere din contract ai prevederi despre efectele şi condiţ iile ce pot decurge de acolo“, spune partenerul de la „Biriş Goran“.
Biriş enumeră factorii care au complicat semnarea: aveam mai multe bănci finanţatoare (achiziţia aparţine unui fond de investiţii al Deutsche Bank - RREEF Real Estate - şi este finanţată de filiala londoneză a Băncii Naţionale a Greciei, iar banii pentru construcţie vin de la Banca Românească) şi mai multe companii implicate. Contractul a inclus firme care urmează să se formeze din divizarea companiilor ce au încheiat tranzacţia, precum şi bunuri care nu există, dar pe care s-au încheiat deja înţelegeri de vânzare-cumpărare sau închiriere. „Au fost şi momente dificile, ridicate de implicarea avocaţilor care reprezentau băncile ce au finanţat cumpărătorii. Acordurile la care noi am ajuns aici, la Bucureş ti, au intrat şi pe mâna avocaţilor de la Londra“, spune Biriş. Onorariul pentru cei trei avocaţi de la „Biriş Goran“ implicaţi în negocieri a fost de maximum 300.000 de euro, potrivit tarifului orar practicat de casa de avocatură. Constructorul proiectului a fost reprezentat în tranzacţie de Ioannis Papalekas, om de afaceri cu care Biriş are deja o istorie. „Îl cunosc pe Papalekas din 2003, când am reprezentat un potenţial cumpărător pentru o clădire făcută de el şi atunci am avut negocieri foarte dure împreună, iar tranzacţia nu s-a finalizat“, îşi aminteşte Biriş, care a fost solicitat de dezvoltatorul grec pentru această negociere. Proiectul Upground, care are un contract de 70 de pagini, va fi gata la sfârşitul lui 2009. Gabriel Biriş, partener în cadrul Casei de avocatură „Biriş Goran“: "Mulţi avocaţi de business clachează din cauza volumului de muncă şi foarte puţini dintre cei care depăşesc vârsta de 45 de ani pot rezista unui asemenea ritm. Ţin minte că, în dimineaţa semnării, aveam de la ora 9.00 un seminar şi, dacă m-aş fi culcat o oră, nu mă mai trezeam."